¿Cómo tributan los alquileres de otros inmuebles diferentes a la vivienda habitual?
El alquiler de inmuebles distintos a los destinados a vivienda permanente (garajes, trasteros, viviendas de veraneo,...) tendrá la consideración de rendimiento de capital inmobiliario y se integrará en la Base Imponible General.
¿Cuándo se debe considerar que el alquiler de otros inmuebles es una actividad económica?
Si bien a efectos de IVA se trata de una actividad económica, en IRPF el arrendamiento de inmuebles tributará como rendimiento de actividades económicas de la base imponible general cuando:
- Para la ordenación de la actividad se cuente, al menos, con una persona empleada con contrato laboral, a jornada completa y con dedicación exclusiva a esa actividad.
Si no se produce dicha circunstancia, el arrendamiento de inmuebles originará rendimientos del capital inmobiliario, con independencia de su calificación a efectos del IVA y de que existan o no otras fuentes de renta.
Como calcular el Rendimiento Neto como diferencia entre ingresos y Gastos
El rendimiento neto de capital inmobiliario a integrar en la Base Imponible General será la diferencia entre los Ingresos computables y los Gastos deducibles.
Ingresos
Importe que por todos los conceptos perciba el arrendador del arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos por el inmueble (excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido).
Gastos
Importe correspondiente a todos aquellos gastos necesarios para la obtención de los ingresos (excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido) y en proporción al tiempo en que el inmueble esté siendo alquilado.
Ingresos
Importe que por todos los conceptos perciba el arrendador del arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos por el inmueble (excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido).
Gastos
Importe correspondiente a todos aquellos gastos necesarios para la obtención de los ingresos (excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido) y en proporción al tiempo en que el inmueble esté siendo alquilado.
- Intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora.
- Demás gastos necesarios para la obtención de los ingresos. Entre otros:
- Tributos y recargos no estatales (alcantarillado, tributos locales, etc.).
- Servicios personales: portería, limpieza, gastos de comunidad, etc.
- Gastos de formalización del arrendamiento (excepto la fianza a la inmobiliaria).
- Gastos de conservación y reparación.
- Primas de seguros.
- Amortización del inmueble: 3% del valor del inmueble excluido el valor del suelo.
La suma de gastos no puede dar lugar a un rendimiento negativo. Este límite es por inmueble.
Caso práctico: Cálculo del rendimiento neto del alquiler de una lonja
Propietario de una lonja cuyo valor de adquisición fue 100.000€. La arrienda obteniendo unos ingresos de 7.670 € al año (IVA incluido). Durante el ejercicio ha tenido los siguientes gastos: IBI 110 €, intereses préstamo para su adquisición 7.000€, alcantarillado 10€, pintura 472€ (IVA incluido), seguro 90€. ¿Cómo tributará? ¿Qué rendimiento neto obtendrá?
Al tratarse del arrendamiento de una lonja se integrará en la base imponible general como rendimiento de capital inmobiliario.
Su rendimiento íntegro se minorará en el importe de aquellos gastos necesarios para su obtención y por el importe del deterioro sufrido por el uso o por el transcurso del tiempo.
La suma de gastos deducibles no podrá dar lugar, para cada inmueble, a un rendimiento neto negativo.
Al tratarse del arrendamiento de una lonja se integrará en la base imponible general como rendimiento de capital inmobiliario.
Su rendimiento íntegro se minorará en el importe de aquellos gastos necesarios para su obtención y por el importe del deterioro sufrido por el uso o por el transcurso del tiempo.
La suma de gastos deducibles no podrá dar lugar, para cada inmueble, a un rendimiento neto negativo.
Cabe señalar, que sólo serán deducibles los gastos correspondientes al periodo de tiempo en que el inmueble haya estado arrendado.
En este supuesto el cálculo del rendimiento neto será:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos (sin IVA) 7670/1.21 | 6.338, 84€ |
| Gastos (sin IVA) | |
| IBI | 110,00€ |
| Alcantarillado | 10,00€ |
| Pintura 472/1,21 | 390,08€ |
| Seguro | 90,00€ |
| Intereses | 7.000,00€ |
| Amortización 100.000x80%x3% (valor del suelo 20%) | 2.400,00€ |
| Total gastos | 10.000,08€ |
| Rendimiento Neto = 6.338,84-10.010 | - 3.661,24€ |
| Rendimiento a imputar | 0€ |
¿Cómo tributa una vivienda vacía?
Un matrimonio posee un apartamento el cual en verano, permaneciendo vacío el resto del año. ¿Qué rendimientos tienen que imputarse en la declaración por el inmueble?
La mera titularidad del inmueble no constituye hecho imponible del IRPF. Por lo tanto, esta segunda vivienda no constituye rendimiento de capital inmobiliario.
Si dicha vivienda se alquilara por temporadas tributaría como rendimiento de capital inmobiliario de la base general
La mera titularidad del inmueble no constituye hecho imponible del IRPF. Por lo tanto, esta segunda vivienda no constituye rendimiento de capital inmobiliario.
Si dicha vivienda se alquilara por temporadas tributaría como rendimiento de capital inmobiliario de la base general